Realitný trh v Košiciach 2026: ceny sú vysoké, ale pravidlá hry sa menia

Byt v Košiciach sa dnes ponúka v priemere za 3 742 € za m². Rozdiel medzi najdrahšou a najlacnejšou lokalitou však presahuje 45 % a dva podobné byty na jednej ulici sa môžu predávať úplne inak. Čo dnes rozhoduje o tom, či sa nehnuteľnosť predá rýchlo a za dobrú cenu?

V SKRATKE

• Ponukové ceny bytov vzrástli medziročne o 7,1 %, od mája sa však držia v podobnom pásme.
• Medzi Starým Mestom (4 013 €/m²) a Ťahanovcami (2 755 €/m²) je rozdiel 46 %.
• Rozdiel medzi úrokom 3,36 % a 4,09 % stojí kupujúceho 70 € mesačne a približne 25 000 € za 30 rokov.
• Novšie trojizbové byty sú za m² drahšie o takmer 25 % než staršie.
• Najvyššia inzerovaná cena neznamená najvyššiu predajnú cenu.

Košice už nie sú trhom, na ktorom stačí zverejniť nehnuteľnosť, nastaviť vysokú cenu a čakať, kto zavolá. A viete čo? Je to dobre.

Kupujúci dnes premýšľajú inak, predávajúci majú vyššie očakávania a rozdiel medzi priemerným a profesionálne vedeným predajom je čoraz výraznejší. Niektoré byty nájdu kupujúceho za pár týždňov. Iné zostávajú v ponuke celé mesiace, hoci majú rovnakú lokalitu, podobnú výmeru a niekedy aj rovnakú cenu.

Prečo? Pretože nehnuteľnosti nepredáva iba trh. Predáva ich správna stratégia.

Ceny bytov rastú, no tempo sa mení

Podľa údajov Realitymap dosiahla priemerná ponuková cena bytov v Košiciach v septembri 2026 približne 3 742 € za m², čo je medziročný rast o 7,1 %. Pre porovnanie: celoslovenský priemer ponukových cien bytov bol v druhom štvrťroku 2026 na úrovni 3 430 € za m². Košice sú teda zhruba o 9 % nad priemerom krajiny.

Zaujímavejšie je však to, čo sa skrýva za týmito číslami. Po výraznom raste v prvej polovici roka sa ceny začali stabilizovať a od mája sa pohybujú v podobnom pásme.

Znamená to, že začnú klesať? Nie nevyhnutne. Znamená to, že trh je selektívnejší. Kupujúci porovnávajú ponuky, počítajú hypotéky, sledujú technický stav a čoraz častejšie si kladú jednu otázku:

Prečo by som mal za túto nehnuteľnosť zaplatiť práve takúto cenu?

Na túto otázku musí mať predávajúci pripravenú odpoveď. Nie pocit, nie predstavu, ale argumenty.

Košice nie sú jeden trh. Sú to desiatky menších trhov

Priemer 3 742 € za m² ešte neznamená, že za túto cenu predáte každý byt. Septembrové mediány ponukových cien z portálu Domio ukazujú, ako veľmi sa jednotlivé časti mesta líšia.

Staré Mesto je o 46 % drahšie ako Ťahanovce

Medián ponukovej ceny bytov podľa lokality, €/m², september 2026

Zdroj: Domio (mediány lokalít), Realitymap (priemer mesta)

Medzi Starým Mestom a Ťahanovcami je rozdiel viac ako 1 250 € na každom metri štvorcovom. Pri byte s výmerou 65 m² to predstavuje viac ako 80 000 €.

Ani tieto čísla však nepovedia celý príbeh. Dva byty na tej istej ulici môžu mať rozdielnu hodnotu o desiatky tisíc eur. Rozhoduje:

• dispozícia, orientácia a poschodie,
• technický stav a kvalita rekonštrukcie,
• energetická náročnosť,
• parkovanie a výhľad.

A potom je tu faktor, ktorý mnoho predávajúcich stále podceňuje: spôsob, akým nehnuteľnosť predstavíte trhu. Kupujúci sa nerozhodujú iba podľa technických parametrov, ale aj podľa toho, čo v nich nehnuteľnosť vyvolá. Kvalitné fotografie, video a dobre napísaný inzerát dokážu tieto emócie vyvolať.

Najväčší problém predávajúcich? Nie je to trh, ale nesprávna cena

Predstavte si dva podobné byty.

Prvý majiteľ chce predať za najvyššiu možnú cenu, a tak nastaví ponuku výrazne nad úrovňou porovnateľných nehnuteľností. Byt zostáva v ponuke niekoľko mesiacov, postupne stráca pozornosť kupujúcich a majiteľ začne znižovať cenu. Každé zníženie pritom kupujúcim naznačuje, že priestor na vyjednávanie je ešte väčší.

Druhý majiteľ chce rovnako dobrý výsledok, no cenu nastaví na základe dát, konkurencie a premyslenej stratégie. Jeho byt má väčšiu šancu osloviť relevantných záujemcov hneď v prvých týždňoch, keď je ponuka nová a najviditeľnejšia. Ak vznikne dostatočný záujem, predávajúci vyjednáva z výhodnejšej pozície.

Výsledok vždy závisí od konkrétnej nehnuteľnosti a situácie na trhu. Princíp však platí:

Najvyššia inzerovaná cena nie je automaticky najvyššia dosiahnutá predajná cena.

A práve tu sa začína skutočná práca realitného makléra.

Hypotéky menia správanie kupujúcich

Ešte pred pár rokmi mali kupujúci úplne iné podmienky financovania. Dnes sa úrokové sadzby nových hypoték pohybujú približne od 3,3 % do viac ako 4 %, podľa banky, dĺžky fixácie a splnených podmienok. Na jeseň navyše niektoré banky sadzby opäť zvýšili, napríklad Slovenská sporiteľňa od 5. októbra 2026 o 0,2 až 0,3 percentuálneho bodu.

Ako to vyzerá v praxi? Kupujete byt za 210 000 €, máte vlastné zdroje 42 000 € (20 %) a potrebujete hypotéku 168 000 € na 30 rokov.

Výpočet pri nezmenenej sadzbe počas celej doby splácania, bez poplatkov a poistenia.

Rozdiel je 70 € mesačne, čo počas celej doby splácania predstavuje približne 25 000 €. A to ešte nehovoríme o energiách, poplatkoch za služby, vybavení domácnosti či finančnej rezerve.

Kupujúci teda neriešia iba cenu nehnuteľnosti. Riešia, koľko ich bude stáť život v nej. Pre predávajúcich z toho vyplýva jedno: kupujúci majú jasné finančné limity a o cene vyjednávajú čoraz častejšie. Preto treba nehnuteľnosť správne naceniť, pripraviť a vedieť obhájiť jej hodnotu.

Staršie byty verzus novostavby: kde je príležitosť?

Košice majú zaujímavú štruktúru bytov. Na jednej strane staršie panelové a tehlové byty v etablovaných lokalitách, na druhej novostavby s modernými dispozíciami, parkovaním a úspornejšou prevádzkou.

Septembrové údaje Realitnej únie ukazujú, že novšie byty dosahujú výrazne vyššie ceny. Pri trojizbových bytoch bola priemerná sledovaná cena starších bytov 3 331 € za m², pri novších 4 160 € za m². To je rozdiel takmer 25 %.

Je teda starší byt horšou investíciou? Vôbec nie. Dobre kúpený starší byt v kvalitnej lokalite môže po rekonštrukcii ponúknuť zaujímavý potenciál zhodnotenia. Rozhoduje však celková investícia, nie iba nákupná cena:

• Koľko stojí kúpa?
• Koľko bude stáť rekonštrukcia?
• Aká bude reálna predajná alebo nájomná hodnota po jej dokončení?

Investícia začína pri kúpe. Zisk sa však potvrdí až pri predaji.

Luxusné nehnuteľnosti majú vlastné pravidlá

Predaj bytu za 180 000 € a predaj vily za 1 300 000 € sú dva úplne odlišné obchody. Iný kupujúci, iné očakávania, iný marketing aj iný spôsob rozhodovania.

Pri luxusnej nehnuteľnosti nerozhodujú iba metre štvorcové. Rozhoduje architektúra, súkromie, výnimočnosť, technológie a atmosféra. Kto investuje do vlastného bývania viac ako milión eur, nekupuje si iba dom. Kupuje si prostredie, ktoré zodpovedá jeho životu.

Takýto predaj si preto vyžaduje profesionálnu videoprezentáciu, premyslený príbeh, presne zacielenú reklamu, kvalitnú sieť kontaktov a diskrétne, individuálne vyjednávanie.

Luxusná nehnuteľnosť nepotrebuje osloviť každého. Potrebuje osloviť toho správneho kupujúceho.

Bude rok 2027 dobrý na kúpu alebo predaj?

Túto otázku dostávam pravidelne. Moja úprimná odpoveď: záleží na tom, akú nehnuteľnosť vlastníte, kde sa nachádza, v akom je stave a čo chcete dosiahnuť. Na jednu univerzálnu odpoveď pre celý trh neverím.

Očakávam, že v Košiciach bude pokračovať záujem o kvalitné bývanie v dobrých lokalitách. Zároveň predpokladám, že kupujúci zostanú citliví na cenu aj na náklady financovania. Vývoj ovplyvnia aj nové developerské projekty, ekonomická situácia a pracovné príležitosti v regióne.

Neočakávam preto, že každá nehnuteľnosť bude zdražovať rovnakým tempom. Niektoré si hodnotu udržia veľmi dobre, iné budú musieť cenou reagovať na konkurenciu. Práve preto dnes nestačí poznať priemernú cenu za meter štvorcový. Treba rozumieť trhu, kupujúcim a tomu, čo vytvára skutočnú hodnotu konkrétnej nehnuteľnosti.

Moja rada pre majiteľov nehnuteľností v Košiciach

Ak plánujete predaj, nezačínajte otázkou: Za koľko by som chcel svoju nehnuteľnosť predať?

Začnite otázkou: Aká je jej skutočná trhová hodnota a akou stratégiou dosiahneme najlepší možný výsledok?

Medzi týmito dvoma otázkami je obrovský rozdiel. Predaj nehnuteľnosti nie je len inzerát, fotografie a obhliadky. Je to cenová stratégia, príprava nehnuteľnosti, marketing, znalosť trhu, práca so záujemcami a vyjednávanie.

SKÔR NEŽ ZVEREJNÍTE INZERÁT

• Porovnajte svoju cenu s reálne predanými, nie iba inzerovanými nehnuteľnosťami v okolí.
• Pripravte dokumenty: list vlastníctva, energetický certifikát a potvrdenie od správcu o nedoplatkoch.
• Opravte drobnosti, ktoré kupujúci uvidí ako prvé.
• Investujte do profesionálnych fotografií, videa a pôdorysu.
• Stanovte si cenovú stratégiu aj hranicu, pod ktorú nepôjdete.

Pri predaji sa nerozhoduje o pár tisíckach eur. Často ide o významnú časť majetku celej rodiny. A takýto obchod si zaslúži profesionálny prístup.

Košický trh sa mení. A vy na tom môžete získať

Najbližšie obdobie bude priať tým, ktorí robia informované rozhodnutia. Kupujúcim, ktorí rozumejú hodnote. Predávajúcim, ktorí majú správnu stratégiu. A realitným profesionálom, ktorí prinesú viac než iba zverejnenie ponuky.

Nehnuteľnosť môže predať takmer každý. Predať ju bezpečne, efektívne a za najlepších možných podmienok? Tam sa ukazuje skutočná hodnota profesionála.

Rozmýšľate nad predajom nehnuteľnosti v Košiciach alebo okolí?

Rád vám ukážem, ako by som pristupoval práve k vašej nehnuteľnosti. Nie na základe pocitov, ale na základe dát, skúseností a konkrétnej predajnej stratégie. Ozvite sa a dohodneme si nezáväzné stretnutie.

Zdroje: Realitymap (priemerné ponukové ceny bytov v Košiciach, september 2026); Domio (mediány ponukových cien podľa lokalít, september 2026); Realitná únia SR (ceny starších a novších bytov, september 2026); Tatra banka (celoslovenské ceny bytov, 2. štvrťrok 2026); Slovenská sporiteľňa (úrokové sadzby od 5. 10. 2026).

Uvedené ceny sú ponukové, nie realizované predajné ceny. Výpočty splátok sú orientačné. Dokument má informatívny charakter a nenahrádza individuálne ocenenie nehnuteľnosti ani finančné poradenstvo.